Условия и размер кредита под залог коммерческой недвижимости зависят от состояния и рыночной стоимости и потенциальной прибыльности самой недвижимости, отдаваемой в залог. Для того, чтобы понять, какую дополнительную пользу можно получить от коммерческой недвижимости, если отдать ее в залог под кредит, необходимо детально рассмотреть весь порядок и особенности предоставления займов под залог коммерческой недвижимости.Итак, ссуда под залог коммерческой недвижимости может быть полезна в случаях, когда юридическое лицо, владеющее данной недвижимостью, претерпевает финансовые проблемы, и если не пополнить бюджет предприятия за счет кредитных средств, весь бизнес может оказаться под угрозой банкротства. Вторым случаем может быть необходимость развития бизнеса и наличие потенциала такого развития, однако для того, чтобы бизнес двигать в этом направлении, необходимы дополнительные средства, и оптимальный вариант их получения – это кредит под залог имеющейся на балансе недвижимости.
Прежде всего, важен вопрос возможного размера ссуды – сколько предприятие сможет получить денег? Опыт показывает, что, как правило, сумма кредита под такое обеспечение составляет не более 70% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости.
Здесь немаловажным фактором является процесс определения оценочной стоимости объекта залога. Для этих целей банковские учреждения привлекают независимых специалистов, не заинтересованных ни в завышении, ни в занижении цены. Все детали, касающиеся привлечения независимого эксперта для оценки объекта залога, обсуждаются между банком и заемщиком в отдельном порядке заранее.
После этого банк обязательно определяет реальную стоимость объекта. Нужно также быть готовым к инспектированию закладываемого объекта.
Важно отметить, что все документы на объект залога должны быть оформлены грамотно и с полным соблюдением всех законодательных норм. Информация в них должна быть корректной и достоверной. Эти документы также предоставляются банку для проверки.
Если все документы на недвижимость предоставлены в надлежащем порядке, то после проведения оценки обе стороны подписывают все необходимые документы, и все подписи скрепляются гербовой печатью.
Как правило, если изначально документы в порядке, и работе внешнего эксперта ничего не препятствует, вся процедура занимает не более 1-2 дней.
Если говорить о требованиях к документам на объект залога, то вот главные моменты, которые могут стать причиной отказа в займе, даже если исключить явные ошибки и нарушения:
- Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- На данной недвижимости не должно быть никаких обременений.
- Реальная планировка помещения должна соответствовать плану, представленному в технической документации на него – никаких нелегальных перепланировок или иных незаконных или не зарегистрированных манипуляций с помещением производиться не должно.
К самому помещению требования представляются следующие:
- Один из важнейших вопросов, интересующих заимодавца – это предназначение помещения. Банк обращает внимание и на то, каким образом ранее использовался или в настоящее время используется объект, и как еще он может использоваться. Это помогает банку оценить ликвидность данного объекта – насколько легко или, наоборот, затруднительно будет происходить продажа объекта с аукциона в случае, если заемщик не погасит долг. Также для банка эта информация нужна для того, чтобы понимать, в каком качестве он будет выставлять этот объект на аукцион, если придется.
- Безусловно, важным фактором, на который обращает внимание заимодавец, является техническое состояние помещения – степень его физического износа, а также расчетная скорость износа. Если помещение, например, деревянное, к нему будет приковано крайне пристальное внимание. Если же оно построено из материалов более прочных, то будет приниматься во внимание характер эксплуатации помещения, и то, насколько быстро помещение изнашивается при такой эксплуатации.
Если заимодавец не выявит препятствий для предоставления ссуды, заемщик будет иметь максимум шансов получить максимально возможную сумму кредита. Если же какие-либо препятствия будут выявлены, то весь процесс оформления ссуды будет приостановлен до устранения препятствий или остановлен вообще. В предоставлении кредита будет отказано.
Среди причин, по которым юридические лица получают отказ в выдаче кредита под залог недвижимости, можно выделить следующие, наиболее часто встречающиеся:
- Ошибки в оформлении документации;
- Здание построено без согласования с земельным управлением – нет необходимого разрешения, либо реальный объект не соответствует тому характеру постройки, на которую разрешение получено;
- Помещение не может сдаваться в аренду;
- Здание имеет низкую ликвидность – назначение его использования узконаправленно, а альтернативных способов применения нет или их крайне мало.
- Здание не имеет необходимых дополнительных помещений, обеспечивающих его безопасность и расширение функционала (нет отопления или отопительная система нетехнологична, нет пожарных водоемов или иных средств обеспечения безопасности, без которых здание может подвергаться повышенной вероятности разрушения).
- Причиной отказа в займе может оказаться и завышенная стоимость объекта.
Прежде, чем обращаться в банк и начинать процедуру оформления займа, проверьте все перечисленные выше факторы, и если выявите какие-либо недочеты, устраните их раньше, чем передадите документы специалистам банка. Продумайте все, чтобы свести на минимум вероятность отказа или занижения суммы займа.
Если же по этим или каким-либо иным причинам Вы получили отказ в предоставлении займа под залог недвижимости со стороны банковского учреждения, Вы можете обратиться в ООО “Центр Займов” – и наши профессионалы обязательно помогут Вам решить Вашу проблему.
Консультации по займам и кредитованию под залог коммерческой недвижимости в Красноярске +7 (391) 240-21-27